公共收入“反哺”：广州嘉鸿花园业主喜领210万元现金“大礼包”

文/羊城晚报全媒体记者 李春炜

3月6日，位于广州市海珠区的嘉鸿花园业主喜领210万元“大礼包”。据介绍，这笔由小区共有地段产生的收入将惠及全体业主。资金将根据《广州市物业管理条例》及《广州市业主共有资金管理办法》相关办法进行物业管理费抵扣。负责预计不同产权面积的小区业主可在未来8到10个月内免交相关费用。

共有收入有效支持小区维护运作

6日上午，在嘉鸿花园一座居民楼的楼下，聚集了十几名的业主代表以及小区物业管理服务人员。业主代表们都非常兴奋。业主陈女士向记者介绍，“我们这次的‘创举’不但海珠区内罕见，在全市也没有几个先例”。

上午10时30分左右，业委会代表周志文把一张210万元的巨型支票模型交到管理小区的盛孚物业广州分公司负责人盛齐美手上。现场十几支手拉礼炮响起。部分业主代表激动地互相拥抱、握手。

业委会成员介绍，小区第一届业委会在2017年成立后，于2018年1月21日，通过招投标方式选聘新的物业服务公司，同时业委会便开始利用共有区域进行经营，其产生共有资金也全部归入小区业主共有资金账户中。

目前，小区的共有收益主要是两大部分。一部分是每季度包括电梯、户外广告、仓库、场地占用费的租金收入，约16万元。另一部分每季度收取的临时停车费用，约8万元。这两项收入，让小区每年可进账96万元。

本次使用的其余资金还包括了前物业公司侵占共有资金一案的96万元赔偿以及占用单车房一案的21万元赔偿。

据介绍，以上共有资金除用于小区的设施、设备翻新和维护、改善小区绿化居住环境外。业委会此前每年也组织业主的联欢活动，节日派发慰问品等。

至今年3月份为止，小区共有资金扣除物管公司押金等外，结余约300万。据介绍，其中30%根据有关规定需保留应急。另外210万如何回馈业主成为了业主大会议题。小区业主委员会在2021年12月3至12月9日，通过上门、面谈、摆摊、电话访问等方式在小区业主中进行了广泛的意见征求，最终选定抵扣物管费这个方式。

业主大会投票不易，多次催票到深夜11点

周志文介绍，今天的共有收入“反哺”来之不易。据介绍，嘉鸿花园最早一期楼宇于1999年建成，距今22年。目前，小区建设已有三期，总户数达1698户。

2016年6月28日，小区围墙突然被推倒，当时因小区没有业委会这个主体，造成业主多次维权受阻，让业主明白到成立业委会的重要性和必然性，开始自筹经费成立业主委员会。2017年3月1日，在街道主管部门和小区业主努力下，小区终于成立业主委员会至2022年，小区第二届业委会换届。

他回忆，2022年1月17日，小区举行第四次业主大会同时须换届选举。根据相关规定，业主大会需使用“广州市物业管理”电子投票系统。“因为此前都是纸质投票，很多业主不理解，担心电子投票系统导致个人信息会被盗用”。

业委会通过公众号、宣传栏等方式宣传，但绑定率还是不理想。业委会和工作人员没有放弃，开始每天晚上挨家挨户上门派发资料，耐心让业主接受并开始绑定投票系统，从开始绑定率不足15%，经过2个月的努力，提高到70%。

此外，第四次业主大会刚好遇上农历新年，有部分业主提前离开广州回乡与家人过年团聚，增加了投票难度。业委会和工作人员只能舍弃与家人欢聚的时间，从年初五开始，通过分派任务“扫楼”催票。

在距离投票结束时间，距离有效结果还差100多票。周志文说，“大家都豁出去了，每天都在出入口摆摊到深夜11点”。最后投票结束，小区以业主大会68%的参与率换届成功，并且通过了用210万共有资金返还全体业主的会议决定。

获取共有收入秘诀：紧靠政府，学好法律

6日到场人员，无论是小区业委会人员还是物业服务公司的负责人，都觉得这次的经验对全市同类物业有参考价值。盛孚物业广州分公司负责人盛齐美就介绍，嘉鸿花园属于市内有代表性的较早一批电梯小区。这些小区如今“三十而立”，问题逐步显现，电梯维修、绿化保养都需要大量资金。这些资金如果通过向业主募集，筹措不易。但如果通过自身共有收入，可以解决部分燃眉之急，甚至“自力更生”。

如何顺利成立业委会并获得共有收入。现场有业委会人士介绍：紧靠政府，落实制度是不二法则。

据介绍，小区要成立业主委员会，街道、社区相关部门支持是必不可少的，“随着科学技术和法律法规的不断进步和完善，小区业委会选举过程中票数的取得、计算、公示等等，每一步都必须依法依规，发生一点瑕疵，也可能令整个选举全程作废，所有这些都离不开上级部门的主动提醒”。

业委会选举要合法，管理同样也要合法。他以共有收入为例，此前部分小区用于派发贺年平安米以及礼包的做法目前已属违规。共有资金目前必须按照《广州市物业管理条例》《广州市业主共有资金管理办法》有效使用。

小区业委会相关负责人介绍，希望本次小区共有资金回馈业主的举措在街道、社区、小区、业主、物管中形成了一个稳定平衡发展的生态圈：对日常业主的各项诉求，业委会都能第一时间切入，让矛盾解决在萌芽状态；业主得到真金白银的共有资金红利，更加放心和相信日常业委会在小区各项公共建设上开展的服务工作；物管公司及时得到8到10月小区全部业主的基础物管费，减少了收费烦恼，能将更多的物业服务人员调往服务一线，从而提高服务质量。

知多一D：小区共有收入目前可以如何使用？

根据《广州市物业管理条例》第九十六条，《广州市业主共有资金管理办法》第十九条，共有资金用于物业管理的下列支付：

（一）补充维修资金；

（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

（四）对共有资金的审计费用；

（五）业主共同决定用于物业管理的其他费用。

未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。