学区房存在案外人户口，法院判：卖方违约！

学区房存在案外人户口，法院判：卖方违约！

　　谨慎交易，明确违约责任

　　案例回放

　　刘某与吴某签订了二手房买卖合同，该房屋属某小学学区房，刘某以学区房价格购买，合同中约定卖方吴某应在房屋所有权转移之日起180日内办理原有户口迁出手续。

　　房屋过户后，刘某得知房屋内尚有案外人户口未迁出，其中案外人学龄前儿童的户口影响自己孩子入学，于是向法院请求判令吴某迁出与房屋相关的所有案外人的户口并支付违约金。

　　法院判词摘录

　　由于我国目前的户籍管理制度的原因，吴某自身无法将涉案房屋内他人户口迁出，故刘某起诉要求吴某迁出案外人户口之请求，本院不予支持。

　　房屋买卖合同中，双方当事人在签订合同时已对涉案房屋的迁户期限及违约责任进行了明确约定，现吴某未按约定期限迁出全部户口，导致其出售的房屋存有他人户口之瑕疵，已构成违约，应当承担相应的违约责任，判决吴某支付刘某合同违约金16万元。

违约责任应在合同中明确约定 图/金羊网

　　律师评析

　　现实中大多数家长为了孩子上学，往往花费高价格购买学区房。建议买方在购房前事先了解房屋所在地的学籍使用政策，明确该房屋具有相对应的入学权限，并到房屋所在地户籍管理机关明确房屋登记的户口详情，查明房屋是否还存在案外人户口。

　　买家在交易过程中，应如何避免卖家的户口不迁出所导致的纠纷以及降低买房风险呢？

　　1.在房屋买卖合同条款中明确约定卖家须迁移户口以及房屋不存在案外人户口，事先了解房屋所在地户籍管理部门的相关政策，协商迁移户口的合理期限，就户口迁移问题明确卖家的违约责任。

进行二手房交易，应保持谨慎态度 图/金羊网

　　2.二手房买卖合同存在违约条款的基础上，若违约金规定不明确，则法院难以认定损失。对此，建议将合同条款中的违约金定额化，如规定违约金标准“房屋总价款的百分之几”或直接明确违约金具体数额。

　　3.在房屋价款中约定保留一部分尾款，以充当卖家按约定迁移户口的履约保证金，当发生卖家不迁出户口的情况时，买家可不支付尾款，并要求卖家支付违约金。如果这一条件卖家不接受的，则很有可能未来卖家会做出不迁出户口的行为，买家需要谨慎交易。

　　4.在二手房交易过程中保持谨慎态度，买家应确保卖家签名的真实性，事先采取措施保留相关的书面文件及各种证据，包括但不限于房屋买卖合同、转账记录、手机聊天记录等，防范房屋交易风险。

　　本文作者：广东粤广律师事务所 梁雅芬

　　来源｜广州市房地产中介协会

　　题图｜视觉中国

　　责编｜冯茵