深圳楼市限购新政影响了谁？ 东莞会加码调控吗？

新政规定买房需落户三年，首付比例最高八成……将精准打击入户炒房、离婚炒房、豪宅炒房

羊城晚报全媒体记者 李晓旭

15日上午，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件共有8项内容，对限购年限、信贷措施等进行了调整。

新政对打击投机炒房行为有哪些针对性作用？房地产市场过热能否被遏制？对此，官方研究机构深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示，《通知》涵盖了行政、金融、税收等方面内容，是对深圳既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持市场平稳健康发展将发挥积极作用。

严控认购人数 优先满足刚需

“对新入户居民要求连续缴纳36个月的社保和个税，是对深圳户籍居民购房政策的完善。”王锋指出，之前深圳户籍购房政策是入户即可购房。因深圳入户比较便捷（大专以上学历即可），所以此次新政要求入户满3年且社保满3年才有购房资格，可避免借助入户进行市场炒作问题。

此外，对于以离异方式进行炒房行为，新政出台有关规定进行补漏，既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

对于部分新房被抢购现象，《通知》对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，提出严控认购人数，要求优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在深圳市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，合理确定房源和认购人数比例。

总价超750万需缴纳“豪宅税”

“此次调控的手段比较丰富和完善。之前深圳出台了限购、限贷、限价、限售、限户型这五限政策。此次政策调整则把金融税收手段的作用充分发挥出来。”王锋表示，对于lpr（贷款市场报价利率）下调之后，出现加杠杆炒房的问题，深圳提出了合理确定lpr下调以后的加点下限，保持房贷利率的稳定，避免加杠杆炒房。

对于普通住房和非普通住房，新政实行了差别化的信贷政策，也就是首付款的比例有区别：对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。

在税收方面，一方面对契税评估价进行调整，之前契税评估价是2016年制定的，与目前已上涨的房价比，契税评估价比较低。另一方面，对非普通住房的标准进行调整，在去年11月政策的基础上，此次调控还增加了“总价750万元”这一价格标准，也就是说，实际总价750万需缴纳“豪宅税”。此外，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，将对当前二手市场过热起到一定的抑制作用。

完善“三价合一”引导市场理性交易

记者了解到，此次深圳楼市调控政策中，针对二手房市场的调整是比较多的。目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。因此，新政规定：进一步完善“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

另外，目前深圳二手住房交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导。新政提出，将及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。同时，要求中介机构要如实申报挂牌价、成交价，避免炒作。

深圳“收紧” 广州“吃饱”？

业内人士表示，对广州楼市影响有限

羊城晚报讯 记者梁栋贤报道：深圳15日发布最新政策，限购再次升级。这会否让部分购房者转向广州市场？业内人士表示，深圳政策调整对广州楼市影响有限。

广州市房协专家委员会委员邓浩志和广州世联研究院副院长崔登科认为，广州跟进楼市调控升级的可能性比较低。深圳出台新政有其特殊的原因，比如深圳地少人多、一二手楼价倒挂、有活跃的“打新”买家等。但类似情况在广州少见， “广州投机买楼的人比较少。”崔登科说。

深圳楼市政策收紧，是否会让部分投资者溢出至广州？崔登科认为，从目前来看，这部分人是少数，“目前广州楼价和2019年基本持平，对投资者来说利润空间较小。所以，到广州买房的深圳投资客还是少数，没有形成趋势”。

当然，部分此前就颇受深圳买家关注的区域或板块，可能会受到一定的利好。一位不愿意透露姓名的南沙一手楼盘负责人表示：“此前就一直有深圳买家到南沙买楼，最高峰的时候，深圳买家占比约一成。新政的出台可能会使更多深圳买家转移到南沙。” 

东莞会加码调控吗？

额外投资资金或流入东莞邻深市场

羊城晚报讯 记者秦小辉报道：深圳楼市调控引发各方关注。业内人士表示，与深圳一样，今年以来，东莞也面临房价上涨、投资抬头的问题。因此，深圳楼市调控会对东莞造成较大压力。

据乐有家研究中心对比深莞两地楼市数据发现，深圳楼市从今年2月开始迅速回升，6月成交量超过万套。东莞虽然在前几月的成交数据不乐观，但6月住宅网签量达7050套，创下历史新高。

深圳出台调控政策后，会否加剧深圳客外溢至东莞的步伐？不少东莞业内人士表示，部分计划到深圳的投资者可能将被有效抑制，这部分人或多或少会溢出至东莞购房，但最终外溢的步伐有多快，这取决于后续东莞政策的跟进。根据东莞中原发布的2020年上半年东莞楼市报告，深圳市场长期供不应求，额外投资资金或流入东莞邻深市场。

未来，东莞会不会跟进深圳的调控政策？合富辉煌研究院高级分析师李兴旺认为，这要看政府的容忍度。目前从东莞楼市来看，东莞正面临着较大的调控压力。据悉，就在15日当天，东莞市住房和城乡建设局等多部门联合发布通知，称将定期发布网签房价，提高房价透明度。