保障房REITs来了 值得买吗？

羊城晚报全媒体记者 孙绮曼

备受关注的保障房REITs真的来了。

8月26日，华夏基金公告，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏北京保障房REIT”），将于8月31日在上海证券交易所上市。此外，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT（以下简称“红土深圳安居REIT”）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（以下简称“中金厦门安居REIT”）也公告称，将于8月31日分别在深交所、上交所上市交易。

在十天前，8月16日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居房REIT和华夏北京保障房REIT共3只保障房REITs同时开卖，并于晚间同时宣布提前结束募集。这样“一日售罄”的神话，在颇为低迷的基金市场里十分亮眼。

火热启航有何支点

所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。

作为我国保障房体系的重要一环，保障性租赁住房是全国各大城市的重要建设任务。按照“十四五”规划纲要，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计投资规模将达1.3万亿元。目前我国保障性住房的资金来源主要包含财政支持、各类贷款、政府债券和企业筹集，地方财政和企业资金压力巨大。在房地产行业向新发展模式转型的背景下，保障性租赁住房REITs不仅有效拓宽了保障房的资金来源，打通了保障性租赁住房开发运营企业的退出机制，也为投资者提供了获取稳定收益的投资渠道。

再看这3只保障房REITs的底层资产组成情况，受到追捧也有其优质资产的光环加持作用。

公开资料显示，红土创新深圳安居REIT在深圳证券交易所上市，原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市罗湖人才安居有限公司。财务顾问为国信证券股份有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司。红土创新深圳安居REIT项目的基础资产包含4个保障性租赁住房项目，总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。入住群体为新市民、青年人，租金价格仅为同地段、同品质市场租赁住房租金的60%左右。

中金厦门安居REIT则在上海证券交易所上市，底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目。华夏北京保障房REIT也是在上海证券交易所上市，项目底层资产则为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。

可以看到，这3只保障房REITs底层资产均位于核心城市的核心区域，同时已是运营多年的成熟项目，EBITDA（息税折旧摊销前利润）比率占优。其次，稳定派息率在市场利率下行的环境下优势凸显。

此外，从这3只REITs的原始权益人看，均为国资背景，且具有专门负责城市公共住房投资建设和运营管理经验。红土创新深圳安居REIT原始权益人深圳市人才安居集团为深圳市国资委全资控股公司，“十四五”期间将承担深圳三分之一的保障性租赁住房筹集任务。中金厦门安居REIT原始权益人厦门安居集团是厦门唯一专营保障性住房及公共租赁住房的国有企业；华夏北京保障房REIT原始权益人北京保障房中心是北京市政府全额注资国有企业、北京最大的住房保障政策实施和落地平台。

公募REITs投资价值被关注

作为全新的资产品类，公募REITs具有什么样的投资价值？是否值得买？对此，香港中文大学房地产金融研究学者Rachel对记者分析称，对于普通投资者来说，公募REITs相当于提供了较低门槛参与不动产市场投资的机会。公募REITs的投资价值值得被关注，是目前除了股票、基金、房产以外的一种可投资资产，能够具备一定的分散风险作用。

那么公募REITs的收益来自哪里？收益有多高？根据羊城晚报记者梳理，公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。简单来说，公募REITs具有股债的双重属性，也即投资者可以拥有随着基金份额增长的收益，也可以拥有通过分红获取的收益。

Wind数据显示，今年以来，开放式基金中股票型基金、混合型基金、债券型基金的平均回报为-9.85%、-6.02%、1.75%。相比较而言，从美国市场的过去经验来看，过去30年，美国REITs的年化回报率则达到12%左右。国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》则指出，基础设施项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。

在国内，除了最新的三只保障性租赁住房公募REITs之外，目前市场上已上市的还有14只公募REITs，对应的底层资产包含产业园区、仓储物流、高速公路、市政基础设施等。

不过，从首批的3只保障性租赁住房公募REITs看，收益率与4%相差不远。红土创新深圳人才安居REIT初始投资底层资产包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元，预计2022年7月至12月年化分派率为4.24%，2023年度为4.25%。中金厦门安居REIT初始投资底层资产涉及4665套房源，评估价值约12.14亿元，预计2022年4月至12月年化分派率为4.33%，2023年度为4.34%。