百年小洋楼开餐厅，围屋古村落变民宿，文物建筑活化利用难在哪？

文/羊城晚报全媒体记者 黎存根 文艺

图/受访者提供（除署名外）

近日，国家文物局发文指出，社会力量可利用文物建筑开办民宿、客栈、茶社等旅游休闲服务场所，以推动文物建筑的活化利用。

广东近期的一则社会热点新闻也与文物建筑有关。一名视频博主在某短视频平台称自己通过拍卖的方式，获得了广州市荔湾区上下九附近某“陈济棠故居”的使用权。

此事虽然很快被官方证伪，但“私人拍卖”“陈济棠故居”等字眼不禁让人联想到文物建筑的保护利用问题。就此，羊城晚报全媒体记者实地探访广州历史文化街区与古村落，一窥本地文物建筑的活化利用现状。

“陈济棠故居”？非也！

8月2日，羊城晚报全媒体记者根据相关线索找到了视频博主“锤哥寻宝”的视频拍摄地。其所谓的“陈济棠故居”位于广州市荔湾区昌华大街历史文化街区内，是一栋青瓦白墙的别墅式建筑。

走近看，大门已被上了锁。门外的标识牌介绍了这栋建筑的真实身份——多宝南横26号民居，但并无介绍房屋主人身份。荔湾区文化广电旅游体育局工作人员曾对媒体澄清说，该建筑并非“陈济棠故居”，只是一栋计划进行修缮的老楼，也不存在所谓的“拍卖”，视频拍摄者以非正常途径进入楼内。

从标识牌可知，这栋民居建于民国时期，由主楼、副楼、塔楼及庭院组成，2011年12月被公布为广州市荔湾区登记保护文物单位。介绍中还写道：“该址为荔湾老城区内较罕见大型别墅式建筑，对研究民国时期建筑特色具有一定价值。”

在社区工作多年的安保工作人员告诉记者：“这栋楼已有很多年都没人住了，是公家的楼。”

记者了解到，昌华大街历史文化街区曾是富商大贾或名门望族聚居之地，除了多宝南横26号民居外，街区内还有不少历史建筑和文物建筑，包括千里驹旧居等11处不可移动文物，时敏桥、昌华庐等21处历史建筑，8处传统风貌建筑线索……

多宝南横26号民居 羊城晚报全媒体记者 文艺 摄

活化利用文物建筑广州已有“网红打卡点”

从昌华大街所在的多宝路顺势转入一旁的宝源路。趟栊门、满洲窗、花街砖……西关民居元素随处可见。

藏身于宝源路101号的民居建筑，因改造百年洋楼、开设私房菜馆成为小众网红打卡点。这栋建筑也是荔湾区登记保护文物单位。

记者了解到，101号民居建筑原为私人所有，广州钱和物业管理有限公司于2017年接下并着手修复。据该公司创始人之一的邓女士介绍，此洋楼始建于1910年前后，原屋主为华侨富商，几经转手后转给了广州西关名医王德馨的姨甥——同样从医的陈爱伦。

直到今天，由老楼改造的私房菜馆一楼仍能看到陈爱伦使用过的一些旧物，如药柜、药瓶、医书以及他弹过的钢琴等。

宝源路101号民居如今成私房菜餐厅

“这样做是为了遵照文物建筑活化利用时尽量保留旧物的相关规定，同时也能让食客感受到上世纪广州人的真实生活风貌。”邓女士说。

101号民居还曾被征用为安置屋和幼儿园，修缮前闲置了数十年。“虽然建筑基本结构没有受到损坏，但因为闲置过久，里面的设施已经老化，不能满足现代生活需求。”邓女士告诉记者。

经过长达三年半时间的修整，101号民居建筑于2020年顺利出租。后因他人经营不善，广州钱和物业管理有限公司又将房屋收回开始自主经营。

餐厅一角

谈起101号民居的修复，邓女士感叹“不容易”，“光是办理前期落地手续就花了七八年时间”，设计方案也根据文物局要求数易其稿。修复正式开启后，荔湾区文物局工作人员基本每天都会来拍照检查。邓女士带领团队严格按照文物局要求，在不改动文物建筑基本架构的前提下，尽量做到装修设计上的“修旧如旧”。

在使用功能上，101号民居也不局限于提供餐饮、茶饮服务，还能承办展览、派对、走秀等活动。

邓女士认为，社会力量要想参与到文物建筑的保护利用中，最需要考虑流程报批、资金投入、投资回报这三个问题。“我本身对老建筑有一定情怀，在101号民居的修复中并没有抱着马上赚钱的心态。因为想通过它获得回报需要很长时间，如果抱着马上要盈利的想法来修复和运营，那将会是一个非常痛苦的过程。”

“修旧如旧”围屋民宿让古村落焕发新生

从县道拐进广州市增城区派潭镇邓村村石屋社，从外表上看，这座有着近200年历史的客家围屋古村落，依然保持着原有的朴实与宁静。实际上，这里是广州唯一一处由古村落改建而成的岭南特色精品民宿——吾乡石屋。

广州市民宿行业协会会长、吾乡石屋负责人戚兴华介绍，2014年团队通过当地政府招商引资项目来到邓村村石屋社时，这里还是一片衰败破旧的“空心村”。“古村中有门楼、祠堂、民居和炮楼等4栋文物建筑，比较原汁原味地保留了一个客家村落的完整形态，吸引着我们。”

吾乡石屋改造前

吾乡石屋改造后

2015年年初，邓村村石屋社列入增城区岭南特色村落示范村建设试点，对古村精心开展修缮维护和建筑设计。“我们的设计理念就是‘修旧如旧’，希望可以尽量保留客家围屋浓郁的文化底蕴。”戚兴华团队委托了专业的文物修缮设计单位对这4栋文物建筑专门设计了修缮方案，由增城区文化广电旅游体育局组织专家评审通过。

改造之后，祠堂和炮楼都做成了公共服务空间，布置了茶室、图书室、咖啡室、影音室、博物馆等公共功能设施；民居则改造成民宿客房，让住客能够居住体验一栋有百余年历史的传统天井院落。透过落地窗，秀丽的砂檬、油桐、野山蕉映入眼帘，俨然置身于世外桃源。

2017年年底，吾乡石屋一开业就成了热门打卡地，带动了当地经济的发展。2020年，项目入选年度广东省文物古迹活化利用典型案例名单。

专家：

文物建筑开民宿要过重重关卡

文物建筑专家、专攻古建筑施工的退休高级工程师谭淡豪向羊城晚报全媒体记者介绍，文物建筑保护有“保存原来的建筑形制、结构、材料和工艺技术”四大原则，违反这四大原则的方案都不会获得评审通过。

因此，文物建筑要想改造成符合现代人需求的民宿、客栈并不容易，例如对加装空调、管道、线路等都有严格的要求限定。

项目方案需要向文物主管部门申报，经组织专家审批通过后方能实施，施工队伍也要有专业资质。

作为民宿领域的投资专家，戚兴华非常认可利用文物建筑开办民宿不容易成功的说法。他表示，除了吾乡石屋项目，广州目前还没有其他民宿是经文物建筑改造投入运营的。“大家对利用文物建筑来改造民宿有比较大的担心和顾虑，风险较大，还常常需要面对物业权属厘清的问题。”

他以自己比较熟悉的一些乡村项目为例介绍，乡村的文物建筑很多属于村集体或几户村民共同拥有，想整合出优质资源不能只依靠社会力量，还需要政府部门引导，把一些成规模、成片的资源集中起来适当流转，让它们具备招商的条件。

戚兴华建议，文物建筑修复修缮标准高、周期长、投资大，政府给予一定的补贴和资金支持是较好的方式，能鼓励更多社会资金投入到文物建筑保护利用活化中来。同时，文物建筑修复修缮是一个专业性很强的领域，专业设计和施工单位较少，建议主管部门和协会发挥更多作用，为这些专业资源做一些推广培训工作，让有兴趣的社会力量了解流程和注意事项，减少大家的顾虑，才能让社会力量更愿意参与进来。