法律公益诊所 | 对物业公司提供的服务不满意，能拒交物业费吗？

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本期主持：羊城晚报全媒体记者 张豪 董柳

海报设计：羊城晚报全媒体记者 陈倩

咨询人：张先生

我是广州黄埔某小区的业主，小区2019年10月份收楼，至今3年时间，我们楼层共两部电梯，电梯三番五次检修，经常围蔽维修，业主要求物业更换电梯，但遭到物业的拒绝。除了电梯问题外，小区还有很多日常问题，物业都做得不好。请问一下律师，物业公司提供的服务我不满意能拒交物业费吗？

解答人：北京市盈科（广州）律师事务所律师黄泽宇

很多业主对小区的物业管理服务不满意，在觉得自己的权利受到侵犯后，往往第一反应就是不交物业费，但是往往业主拒交物业费的理由是不能得到法院支持的，反而可能出现业主被物业公司起诉要求补交物业费甚至支付违约金的情况。

民法典第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”根据上述规定，物业公司依据物业服务合同提供物业服务的，业主都需要缴纳物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。因此，业主是否能够以拒交物业费的方式行使自己在物业服务合同中的抗辩权，是需要结合物业服务质量是否达标、是否符合合同约定等因素，具体情况具体分析。由于物业服务合同的内容主要是提供公共服务，包括小区公用设备维护、小区环境、安保等全方面的综合服务，具有无形性、服务内容多样性、公共性、业主需求差异性等特性，所以将物业服务做到尽善尽美的现实难度较大，有不尽如人意的地方实属客观情况。而因业主与物业公司签订的物业服务合同对双方具有约束力，故很多时候即便物业服务存在一定的问题，物业公司事实上只要完成了一定的物业服务，业主也是不可以拒付所有的物业费的。

但是，如果物业公司所提供的物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵情形的，物业费是可以适当减免的。同时因物业服务瑕疵导致业主所受到的损失，业主也可以要求物业公司进行赔偿。例如：小区门禁损坏后物业未及时修复，小区安保巡检不到位，或虽设有录像监控设备但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，则可以认为物业公司在小区安全保障方面明显管理不到位，为合同履行中的重大瑕疵情形，可以因此减免业主的物业费。本律师建议，如果业主对现有的物业公司不满意，可以向小区业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改；在要求物业公司整改无果的情况下，可以到当地房地产行政主管部门进行投诉，也可以向法院起诉。起诉时，业主需要向法院提供物业公司服务不到位的证据。所以，业主在平时要注意收集保留照片、视频等可以证明因物业服务瑕疵造成自身损失的证据。