广州楼市再现经典促销手法，是噱头还是保障？

文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞

临近9月，广州楼市各个楼盘开始摩拳擦掌积极揽客，促销方式如何显得很关键。据了解，这个阶段，除了常规的价格促销外，网购消费者们耳熟能详的“7天无理由退货”，也在广州楼市里再现。本周，广州某国资房企推出“30天无理由退房”活动，据介绍此举是为了践行国企担当而给消费者提供的安心置业承诺。

此举在楼市领域并非新事物，它能对楼盘销售产生一定带动作用，但在已经推行过该措施的一些楼盘中，不少楼盘的消费者都难以轻松实现，很多人都要经过一番折腾才将相应退款拿到手。这种营销手法，是房企的营销噱头还是真的为消费者提供的购房保障？

二十多年间此促销法间断出现

“无理由退房”最早在20多年前就出现在楼市里。早在1995年，SOHO现代城项目在销售时就首次提出了这个概念。作为房地产行业兴起初期的营销手法之一，此举曾有一定的吸引力；但随着此后十几年房地产市场的一路向好，大多数城市的房地产市场都进入“卖方市场”，这样的营销手法就几乎销声匿迹。

楼市躺赚的时候，几乎不用营销手法，楼盘都能有好销量；一旦楼市向下波动，成交缓慢时，房企就会想方设法带动销售，此举又重现楼市，成为业内称为的“经典促销手法”之一。2015年，时为世界500强的某大型房企宣布实施这项促销举措，对购买该集团所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。其推出的该举措，因为涉及楼盘面广且宣传力度空前，在业内引起了极大反响，很多人也是因为该事件才知道这个举措。

近两年，在行业三道红线等政策下，房地产行业环境发生了诸多变化，在应对全新营销环境、积极谋变的同时，回笼资金成为房企最关键的功课。这种背景下，这个“经典促销手法”再一次重出江湖。据了解，近两年期间，全国就有十多家房企发布了该项促销方案，其中不乏国资房企和大型民营房企，多数都是针对部分楼盘或个别楼盘而推出。

让承诺变成真正对消费者的购房保障

“无理由退房”作为曾经一个标签鲜明的营销手法，对楼盘的销售也有一定带动。据当时的报道，时为世界500强的某大型房企在2015年实施该项举措的当月，旗下楼盘的来访成交转化率即提升4-5个百分点，并在9月、10月达到18%、19%的年度新高，而退房率仅为0.91%。

口号响亮，但也有一些冲着这项措施而购房的消费者，其退房过程并不容易。综合此类纠纷案例可以发现，在很多楼盘里，退房并不等于能顺利退款。例如买家沈先生2017年购买了一套总价167万元的房子，并与开发商签订了《无理由退房协议书》，可收楼后因房屋质量问题要退房，房子是可以退了，但开发商却未按约定退款，即使沈先生长期催讨，商家也拒不返还，哪怕是法院审理判决之后，沈先生的催还之路依然漫长。有些购房者为此还要经历政府信箱留言、工商局调解等行为来维护自身权益，整个追回房款过程长达两三年。

业内人士透露，有些开发商有个“狡猾”的做法，即不会把退款期限写进协议里，这就会导致购房者催还购房款或定金遥遥无期。

不少业内人士认为，这个措施是开发商为了促销的一种噱头，目的在于稳定购房者预期，并撬动一部分潜在的市场需求入市。购房是消费者的家庭最大宗消费，影响的是购房者长期的安全感和幸福感。一家有社会责任感的开发商，不能仅仅把“无理由退房”作为一种短期的刺激销售的手法，而应真正从合同的约定条文上维护双方合法权利，实现企业的长期发展、购房者的安心消费。

【律师提醒】

“无理由”其实是“有条件”

广东格林律师事务所林莉律师介绍，近年来因“无理由退房”产生的纠纷并不少见，不少购房者在要求兑现该举措时却遭遇了“有条件退房”“无限期回款”等情况，这和相关协议的具体内容有很大关系。那么，对于购房者而言，哪些协议事项要留意呢？

留意文字游戏

一些楼盘和购房者签订的相关协议，会利用合同的文字漏洞玩起文字游戏，给购房者退的只是定金，而不是房款；更有甚者，商家以“无理由申请”为噱头，同意购房者的无理由申请，但是不保证申请通过。

“无理由”变“有条件”

现实中的一些案例，并不是真正的“无理由”，往往附加了一定条件，而房地产企业在宣传时仅仅强调可以“无理由退房”，却不向消费者明示相关的具体条件。因此，开发商在购房者退房时无需承担任何违约责任，产生以购房者存在其他违约行为而拒绝退房的矛盾。

一些楼盘的条文中会给“无理由退房”加上限定条件，要求办理各种手续，给购房者增添难以实际落实的义务或者期限；又或者，设定无理由退款的协议以购房合同等合同为前提，而诱导购房者在未看购房合同前就先签署了无理由退房协议甚至是交付部分资金；还有些纠纷，开发商在退房协议中会要求购房者申请时必须交回所有与购房有关的原件，且不得以任何理由、任何方式向开发商主张任何权利。因为白纸黑字写着“不得主张任何权利”，手里又没有原件，购房者往往会放弃维权，吃哑巴亏。

注意退款的具体内容和时间

“无理由退房”涉及的主要内容之一就是退款，究竟是能退全款还是只退定金，都需要购房者在签订合同时看清楚。

关于款项的内容，从已发生的纠纷中可以发现几类内容要留意：一是开发商以中介费、佣金等理由，返还时克扣相应的款项；二是只退购房款，而不退相关款额的利息（对于退款时是否退还利息，利息如何退只字不提，购房款一般款项较大，利息的数目不容小觑）；三是不明确退还购房款的时间，拖延购房款返还，消磨购房者维权心；四是在具有从属性的附属合同下手，在履行退房义务时收取手续费或者违约金，这些都对购房者不利。

总的来说，购房者如果要签订《无理由退房协议》，一定要明确退款期限、退房需要哪些文件、需要交纳哪些费用等具体附加条件。即使不签订协议，也一定要在购房合同上备注写明，或者通过其他形式固定有关证据。