如何解决“空心村”困境？委员建议：巧用居住权登记制度

文/羊城晚报新媒体记者 薛江华

如何打造美丽乡村，真正实现“回得去的乡愁”？广东省政协委员、广东天一星际律师事务所主任毕亚林在提案中建议巧用民法典中的居住权制度，充分调动农村土地资源，给乡村振兴注入新活力。

问题：农村房屋用地性质带来投资障碍

当前，广东还存在发展不平衡不充分的问题，在这农村得到体现。“如何在现有土地管理制度下，解决‘空心村’问题，盘活利用农村宅基地，在城市居民需求和乡村振兴之间找到平衡，实现城乡共同发展，是推动乡村振兴高质量发展的题中应有之义。”在毕亚林看来，解决农村“空心村”问题意义重大。

近年来，我国城镇化水平持续提高。2020年我国常住人口城镇化率达63.89%。预计到2030年，农村累计向城镇转移人口约2亿人，常住人口城镇化率将达到70%左右。随着大量农村劳动力进入城镇就业定居后，农村宅基地将大量被闲置甚至废弃。这些闲置的宅基地能否被再次盘活利用起来？

毕亚林表示，主要是农村房屋的用地性质问题导致资本投资存在障碍。在实施乡村振兴战略政策背景下，大量的民间资本进入农村进行投资建设，也有一部分城市居民向往山清水秀的田园生活愿到农村定居找回“乡愁”。面对老旧、残破的农房，不免要投入高成本进行装修改造。

但根据现有的土地管理制度，农村土地均属集体所有，只能在本村村民之间转让，不得对外转让，即便签订了长期的租赁合同，在所有权不确定的情况下，其拆建、改建均存在一定的政策风险，导致投资人投鼠忌器，难以进行大规模的投入改造，在一定程度上制约了发展。

建议：巧用民法典中的居住权制度

如何才能更好地盘活这些乡村资源？毕亚林建议可以巧用民法典中的居住权制度。2021年1月1日起实施的民法典，首次确立了“居住权”制度，指有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住需要的一种用益物权。他说，如果能在农村宅基地房屋上设置居住权，并做好登记工作，则既能让投资者无后顾之忧进行投资建设，又能保证居住权到期后房屋的所有权仍归属于农民不至于流离失所，不失为解决宅基地房屋空置问题的一个有效途径。

毕亚林建议由省自然资源厅牵头，完善制度衔接工作，出台居住权的登记管理细则，并明确农村宅基地房屋居住权登记相关流程。民法典中有关居住权的法律条文目前仅为原则性规定，具体适用仍应出台相关管理细则予以明确。目前上海、武汉等省、市已出台相关管理细则，他建议广东也对居住权登记管理问题出台相关管理细则，并明确农村宅基地房屋居住权登记相关流程和指引，对不动产登记中心等相关单位业务人员有针对性地开展业务培训工作，提升登记服务质效。其次，在驻镇帮镇扶村工作中开展农村宅基地房屋居住权登记试点工作，可以挑选一批有条件、区位优势明显的村、镇，开展农村宅基地房屋居住权登记试点工作，发挥农民自有物业价值，促进人、房、资金在城乡间的良性流动。