【实探】越秀东风东路总价20万车位批量出现！馅饼还是陷阱？

文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞

在寸土寸金的广州越秀区东风东路，车位供不应求，其租金和售价都比较高，而社区地下车库的车位，目前二手售价60万-80万元/个不等。

但偏偏在这黄金路段，竟然还有“东风东路车位投资，总价20.8万元！”的消息不断传出。这究竟是什么情况？

车位就在高端社区东山雅筑内

日前，市民李小姐向羊城晚报全媒体记者报料，越秀区东风东路有车位卖，总价20.8万元，有产权证、能按揭。这真是“天降馅饼”吗？

记者根据李小姐报料联系了推介该车位的地产经纪。地产经纪带着记者来到越秀区高端社区——东山雅筑的地下商业层。“以前这里有一部分面积是超市，另一部分是地下停车场，有七八十个车位。你看，现在已经有很多买家来选购了。”记者跟着经纪来到负一层车库，看到在昏暗的车库一角，有三组客人正在洽谈，一些经纪还陆续带着客人前来参观。

洽谈区有一幅竖起的宣传牌，地产经纪指着该宣传牌介绍，这个车库要重新升级改造了。“靠近入口这一块区域会加装充电桩，中间主体部分计划安装上下层电动车位，其他地方会重新刷地面漆。”当记者问这些计划是否会写进合同，地产经纪说不会。

20多万元买的只是“使用权”

车位地点没错，确实位于黄金地段。从地产经纪提供的车位平面图可见，这里“可售”的车位有77个。那么，20多万元能买什么？

“售价20.8万元的车位已经没有了，现在有些做特价的卖22.8万元一个，但要三天内付清全款。”地产经纪指着主体部分的四排车位介绍。当记者表示自己看上相对独立的一排车位（61-67号），问其价格，地产经纪说那些得40多万元一个。

据了解，东风东一带的高端社区如锦城花园、东风广场及东山雅筑等，它们的室内停车位目前二手价要60万-80万元不等，如果在这里能用市价一半甚至是三成的价格买个停车位自用，也是很划算的。

但是，当地产经纪听到记者说要买车位自用时，他就强调：“这里售价20多万元的车位都是不能自用的，只能出租。那几个四五十万元的车位可以给买家自用。”他说，目前这些“可售”车位是临保性质，买家“买”下之后，须交回给管理方出租管理，每月可获1800元的保底返还租金。“如果该车位每月有超出1800元的收益，超出部分买家可获70%分成，管理方会收另外的30%。”该地产经纪说，按照东风东路这样黄金路段市场行情，这里的车位每个月的租金收入起码超过3000元，因此，买家每月的收益至少会有2000多元。

既然每个车位都有这么好的收益，为何该车库的业主要将车位转售？该地产经纪坦言，如此黄金地段的车位，业主当然不会出售，现在卖的不是车位产权，而是20年的使用权。

真有那么简单？

记者看“出售”车位的授权书时，发现授权书上甲方有三个人的名字，他们共同持有该批车位。更让人意外的是，不论是百度还是在天眼查查询，都显示这三个产权人存在众多房屋买卖纠纷，其中就涉及“广州市越秀区福今东路15-17号地下二层物业”，与上述授权书上显示的地址一致。

律师提醒：
警惕业主债权债务纠纷，需了解车位是否被抵押

广东诺臣律师事务所的朱秋霞律师表示，这种车位的“投资”方式风险较大，“买家”需谨慎考虑。

由于车位的产权人出售的不是车位产权，而是使用权，可以理解为租赁，买家实际上一次性预先支付了20年的租金，然后再和管理方合作，将车位转租给他人。

这种模式由于车位的所有权仍然属于业主，业主如果因债权债务纠纷产生诉讼，法院可能会查封甚至拍卖这些车位，“买家”的权益就会受到严重侵害。另外，业主可以将车位抵押或出售给第三人，也可能产生车位使用上的争议。

车位由管理方出租管理、返还保底租金的模式，实际上是管理方将车位出租经营的资金压力和风险分担给“买家”，如果经营顺利、盈利正常，有可能双赢；如果管理方出现经营不善或受各种因素影响导致客流减少，无法达到预期受益按约定支付保底租金，而管理方通常名下无资产可供执行，“买家”可能面临拿不回保底租金的困境。

如果“买家”衡量风险和收益后仍愿投资，则需要先了解该车位现状，比如是否存在抵押、查封等情形，并在合同中详细约定保障自身权益的条款，以最大限度降低投资风险。